ПРЕСС-ЦЕНТР

Цели, средства и здравый смысл

Автоматизация зданий 2/2008

В литературе по автоматизации зданий достаточно материалов о различных изделиях, технологиях и системах самых разных производителей. Эта информация представляет интерес в основном для проектировщиков и инсталляторов. Однако контроллеры, шины и программы – это всего лишь средства, с помощью которых можно решить ту или иную проблему или выполнить некую функцию. В чем заключается конкретная задача и в каком объеме должны быть реализованы функции, формулирует инвестор. Именно от инвестора зависит принятие решения, которое складывается из двух составляющих: выявления и понимания задачи и выбора средств для её реализации.

Сегодня многие компании предлагают решения по диспетчеризации зданий. Действительно, тем количеством инженерного оборудования, которое приходится устанавливать в современные здания, управлять уже непросто. Централизация управления в единый диспетчерский центр позволяет контролировать основные системы жизнеобеспечения здания и во многом решить проблему оптимального управления работой систем.

Более подробно об этом в интервью с Николаем Николаевичем Жиленковым, директором отраслевого направления по автоматизации зданий ЗАО «РТСофт»:

– Что Вы понимаете под оптимальной системой управления?

– Оптимальная система управления – это набор функций по обеспечению здания требуемым уровнем комфорта и безопасности плюс совокупность затрат на их осуществление. Я специально говорю именно о функциях, а не об оборудовании. Осуществить ту или иную функцию можно разными методами.

Для проектировщика будет полезно понять цели и методы обеспечения рентабельности в инвестиционных проектах по строительству и эксплуатации коммерческой недвижимости. Этот вид строительных инвестиций является наиболее привлекательным ввиду постоянно растущей стоимости аренды и снижения оборачиваемости вложений в жилищное строительство. Действительно, за прошедший период 2008 года стоимость аренды офисных помещений в Москве выросла в среднем на 18 %. При этом нехватка качественных офисных помещений составляет более 3000 кв. м. 

Почему компания «РТСофт» вышла на рынок автоматизации зданий?

Проблемы управления парком сложного инженерного оборудования хорошо знакомы нам по объектам промышленной автоматики. Современная оснащённость зданий сложными системами уже не уступает промышленным объектам. И многие технологии, зарекомендовавшие себя в других отраслях, могут дать реальный и ощутимый экономический эффект в управлении зданиями. Системы локального регулирования, системы оперативно-диспетчерского управления давно нашли своё применение в области автоматизации зданий, теперь мы готовы выйти с полномасштабными решениями, нацеленными в первую очередь на получение прибыли от эксплуатации.

– Многие инвесторы планируют не только строительство деловых центров, но и дальнейшую эксплуатацию здания…

– Такой подход вполне оправдан: во-первых, стоимость самого здания в процессе эксплуатации повышается по сравнению с его стоимостью на момент завершения строительства, во-вторых, при обеспечении оптимального управления зданием прибыль от аренды стабильна и надёжна. Источником дохода зачастую является именно аренда. А вот статей расходов на содержание всегда много. И задуматься над их оптимизацией желательно ещё на этапе проектирования объекта.  

Стратегия управления сводится к четырём основным тезисам:

  • установление высоких арендных ставок за счёт предоставления высокого уровня сервиса;
  • максимальное заполнение помещений арендаторами;
  • снижение общих затрат на содержание и эксплуатацию здания путём оптимизации процесса управления;
  • экономия средств на эксплуатации оборудования, оптимизации расходов и обслуживании оборудования.


Для управления уже построенным зданием можно создать собственные управляющие структуры или привлечь внешнюю управляющую компанию. Резонность выбора зависит от многих факторов, и это тема отдельной статьи.

– С какими расходными статьями неизбежно столкнется инвестор?

– Затраты на эксплуатацию инженерного оборудования фактически закладываются на этапе проектирования здания и в будущем плохо поддаются корректировке. Такие затраты складываются из энергопотребления систем и затрат на техническое обслуживание и ремонт. 

Затраты на энергопотребление неизбежны, но их можно значительно сократить, выбрав более экономичное оборудование. При этом нужно понимать, что стоимость такого оборудования будет выше. На этапе проекта важно определить оптимальное соотношение допустимого удорожания и прогнозируемой экономии энергоресурсов.

Диспетчеризация здания, а точнее автоматизированная система оперативно-диспетчерского управления (АСОДУ), позволяет в режиме реального времени получать текущие параметры с различных подсистем здания. Интегрируя все информационные потоки в единый ситуационный центр, можно обеспечить надёжный оперативный контроль за большинством процессов в здании. Вместе с тем система фиксирует в памяти архив событий, по которым можно разобрать многие аварийные ситуации и принять меры к их предотвращению в дальнейшем. Но реальной экономической выгоды такая система напрямую не даёт.

Дело в том, что огромный поток данных требует серьёзной аналитики, чтобы можно было принять решение о корректировке режимов работы оборудования (к примеру, климатического) для оптимизации его работы. Требуется провести анализ качества работы, потребления, внешних условий, чтобы точно определить причины избыточных затрат и методы их корректировки. А такая аналитика в большинстве систем отсутствует. Несмотря на наличие мощной аппаратно- программной системы, функции её сводятся к созерцательным.      

– Каким образом можно минимизировать статьи расхода?

– Весомой статьёй затрат является техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования. Причём для каждого типа оборудования есть свои, установленные изготовителем или инсталлятором, правила и регламенты работ. Чаще всего такие работы проводятся по принципу планово-предупредительных ремонтов, когда для каждого типа оборудования устанавливается временной межсервисный интервал. При таком регламенте по наступлению момента обслуживания требуется:

  • Привлечение квалифицированного персонала (для выполнения работ часто необходимо привлекать специалистов компании производителя или сервисных центров).
  • Обеспечение возможности проведения работ, что часто связано с остановкой оборудования.
  • Обеспечение наличия материалов и запасных частей, предусмотренных регламентами.
  • Ревизия работоспособности оборудования (в ходе которой часто выявляются дополнительные дефекты, требующие замены запасных частей).


Выполнение данного метода обслуживания гарантирует установленный производителем оборудования срок работы, но является весьма затратным. Наибольшее неудобство представляют непредвиденные затраты на устранение выявленных в ходе ревизии дефектов – их очень трудно спланировать. С другой стороны, плановые замены деталей ещё не выработавших свой ресурс, тоже приносят дополнительные расходы. Отдельной статьей является наличие квалифицированного обслуживающего персонала. Содержать собственную сервисно-ремонтную службу не всегда оправданно. Квалифицированные специалисты стоят дорого, а обеспечить их 100-процентной загрузкой не всегда возможно. Другое дело, если в обслуживании находятся несколько зданий и можно обеспечить загрузку персонала по установленному графику.

Подобные проблемы хорошо знакомы нам по объектам промышленной автоматики. Во многих отраслях промышленности, где оборудование имеет огромную стоимость, является уникальным, сроки поставки запасных частей к нему большие, а остановка производства крайне нежелательна, применяется метод обслуживания по состоянию. Этот метод основан на постоянном мониторинге технического состояния оборудования. При этом с помощью электроники с работающего оборудования снимаются несколько параметров, анализируя которые, можно судить о состоянии данного агрегата. С развитием электроники, появлением новых недорогих контроллеров и значительным удешевлением систем коммуникаций, технологии контроля состояния стало возможным перенести в область автоматизации инженерных систем зданий. Эта область является наиболее чувствительной к бюджетам решений.

К примеру, циркуляционный водяной насос в системах отопления имеет следующие функциональные параметры:

  • ток потребления;
  • давление на входе;
  • давление на выходе;
  • уровень вибрации;
  • датчик затопления.


О нарушении нормальной работы насоса могут свидетельствовать:

  • превышение тока потребления при номинальной разности давлений;
  • превышение нормы вибраций;
  • наличие воды в поддоне насоса.


Если все параметры данного насоса находятся в пределах допустимых норм, то межсервисный интервал может быть увеличен. При отклонении параметров от заданных норм можно дифференцировать степень аварийной ситуации и принять решение о досрочном ремонте или немедленном устранении аварии. В качестве аппаратного решения такой задачи достаточно установить датчики давления и частотный регулятор на двигатель. Большинство таких регуляторов могут выдавать данные по стандартным интерфейсам.

И главное – для определения срока очередного ремонта или обслуживания мы можем опираться на реальное значение времени наработки.

– Расскажите, пожалуйста, о конкретных технических решениях «РТСофт».

– Компания «РТСофт» представляет несколько программных продуктов для выполнения задачи управления обслуживанием, но все их можно разделить на две основные группы. Первая группа – недорогие продукты «сами в себе» – целый ряд программных средств, не имеющий связи с реальным оборудованием, работа которого основана на ручном вводе данных. Вторую группу составляют продукты класса ЕАМ – управления активами предприятия, способные связываться с SCADA-системой и получать реальные данные. Стоимость программ в данном классе сильно различается в зависимости от их возможностей и масштаба.

Но реально для применения в зданиях требуются только основные функции. Например, во многих ЕАМ-системах предусмотрено управление проектами – вещь весьма полезная при большом распределённом хозяйстве и многих субподрядных организациях. Для управления отдельными зданиями с небольшим количеством персонала достаточно управления задачами. Основной задачей при внедрении таких систем является задание алгоритмов анализа состояния конкретного установленного оборудования и регламентов его обслуживания. 

А какие задачи решает компания «РТСофт»?

Мы предлагаем решение задач обеспечения максимально экономичной эксплуатации инженерных систем здания и экономии энергоресурсов. Причём успех зависит от проекта. Если с самого начала проект создаётся с расчётом на многолетнюю эксплуатацию, то состав систем, оборудование, систему управления и диспетчеризации нужно рассчитывать с учётом затрат на эксплуатацию и обслуживание.

Данное решение даёт заказчику возможность планировать, снижать и контролировать затраты на эксплуатацию здания.